WIRTSCHAFT&ERFOLG Beim Bauherrenmodell schließen sich mehrere Anleger:innen zu einer Personengesellschaft mit einem Geschäftsführer/einer Geschäftsführerin zusammen, um ein Gebäude gemeinsam zu sanieren oder neu zu errichten und zu vermieten. Als größter Vorteil des Modells wird oft die „15tel-Abschreibung“ genannt. „Während beim konventionellen Immobilienkauf die Anschaffungskosten, also der Kaufpreis bzw. die Errichtungskosten, über einen Zeitraum von 67 Jahren abgeschrieben werden müssen, können beim Bauherrenmodell bei Inanspruchnahme einer Förderung die Bau- bzw. Sanierungskosten in nur 15 Jahren abgeschrieben werden“, führt Experte Ewald Mursic aus. Dies kann mit den Mieteinnahmen und anderen Einkünften gegengerechnet werden, was zu einer geringeren Steuerlast führt. Beim Bauherrenmodell können teils Förderungen nach dem Stmk. Wohnbauförderungsgesetz in Anspruch genommen werden und, da die Anleger:innen Miteigentümer:innen der gesamten Immobilie sind, werden Einnahmen und Ausgaben über einen „Mietenpool“ zentral abgerechnet. Das heißt, Leerstände, Mietzinsrückstände oder Renovierungskosten treffen alle nur anteilig, was das Risiko reduziert. Gefahr der „Liebhaberei“ In der Praxis können diese Umstände leicht zu Nachteilen werden, gibt Mursic zu bedenken: „Um nicht in die steuerrechtliche ‚Liebhaberei‘ zu fallen – also im Nachhinein eine Steuernachzahlung auf alle zuvor als Werbungskosten geltend gemachten Ausgaben leisten zu müssen – muss längstens binnen 25 Jahren ein Gesamtüberschuss der Mieteinnahmen über die Ausgaben erreicht sein“, so der Jurist und Betriebswirt. Die erhöhte „15tel-Abschreibung“ kann sich hier negativ auswirken. Bei unerwarteten Kostensteigerungen, wie z. B. höheren Kreditzinsen, gesteigerten Baukosten, größeren Reparaturen, oder bei Mietausfällen kann die „15tel-Abschreibung“ leicht dazu führen, dass kein Gesamtüberschuss erzielt werden kann. „Der erhoffte Steuerspareffekt entfällt dann gänzlich. Das Ergebnis ist eine schmerzhafte Steuernachzahlung auf jene Summen, die in den Jahren zuvor von der Einkommenssteuer abgesetzt worden sind. Wurde auf den Vorsteuerabzug optiert, muss bei Liebhaberei die geltend gemachte Vorsteuer in Höhe von 20 % auf den Anlegerpreis ebenso zurückbezahlt werden“, so Mursic. Wohnbauförderung Vor der Inanspruchnahme einer Wohnbauförderung sollte bedacht werden, dass diese sowohl strikte Vorgaben für die Sanierung bzw. Errichtung als auch Beschränkungen bei der späteren Vermietung (Deckelung der Miete) mit sich bringt. So wird etwa eine Assanierungsförderung (Abbruch eines Altbestandes und Neuerrichtung) in der Steiermark nur unter der Bedingung gewährt, wenn die Miete maximal zwei Drittel des Richtwerts beträgt und die Vermietung ausschließlich unbefristet erfolgt. Eine Eigennutzung kann mangels ordentlicher Kündigungsmöglichkeit faktisch ausgeschlossen sein. Auswirkungen Dass man beim Bauherrenmodell – anders als beim konventionellen Immobilienkauf – keine einzelne Wohnung erwirbt, sondern einen Gesellschaftsanteil an einem Unternehmen, wirkt sich folgendermaßen aus, erklärt Mursic: „Es bedarf der Einsetzung und Entlohnung eines/einer Geschäftsführenden, was die Rendite der Anleger:innen mindert. Entscheidungen können nur in Abstimmung mit den anderen Gesellschafter:innen getroffen werden. Auch die Veräußerungsmöglichkeiten des Gesellschaftsanteils sind eingeschränkt. Das Bauherrenmodell ist als langfristige Anlage, im Idealfall als lebenslanges Investment, zumindest aber über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren gedacht. Ändern sich die Lebensumstände, gestaltet sich ein vorzeitiger Ausstieg in der Regel aufwenDas Bauherrenmodell wurde lange als eine der attraktivsten Formen des Immobilieninvestments beworben. Geht es um den langfristigen Vermögensaufbau, bleibt der konventionelle Immobilienkauf eine attraktive Anlageform, so Ewald Mursic, Vermögensberater und Fachhochschullektor. Die Renaissance des konventionellen Immobilienkaufs 36 ÆRZTE Steiermark || 07|2025
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